La devolución de la fianza tras la finalización de un contrato de alquiler en España tiene un nuevo requisito a partir de 2026: si el casero tarda más de un mes en entregarla, deberá pagar intereses legales sobre la cantidad retenida. Esta medida, que busca proteger a los inquilinos, establece un coste adicional para los arrendadores que retrasen injustificadamente la devolución.
La fianza es una garantía económica que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato y que sirve para cubrir posibles impagos, daños o incumplimientos. Su función principal es asegurar que los compromisos del arrendamiento se cumplan. Según la Real Academia Española, la fianza se define como la cantidad de dinero o bien material entregado para garantizar el cumplimiento de una obligación.
Regulación y cuantía de la fianza según la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) fija la obligatoriedad de entregar una fianza para formalizar un contrato de alquiler válido. Esta garantía debe incluir el equivalente a una mensualidad de renta en el caso de viviendas, y dos mensualidades en contratos destinados a otros usos, como locales comerciales.
Además, la ley establece que la cuantía de la fianza permanece fija durante los primeros cinco años del contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, para evitar constantes reajustes. En caso de prórrogas, el propietario puede solicitar una actualización para que la fianza vuelva a equivaler a una o dos mensualidades de la renta vigente, según corresponda.
Plazo para la devolución y motivos para la retención
Una vez que el contrato llega a su fin y se entregan las llaves, el propietario tiene un mes natural para revisar el estado de la vivienda y efectuar la devolución total o parcial de la fianza. Durante este período puede deducir de la fianza las cantidades correspondientes a deudas pendientes de alquiler o daños en el inmueble, siempre que esté debidamente justificado con presupuestos o facturas.
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Si el casero retiene la fianza sin motivos suficientes y no la devuelve en ese mes, comenzarán a generar intereses legales sobre la cantidad retenida. En este sentido, la ley prevé que tras ese plazo, el importe retenido genera un interés legal que se debe a favor del inquilino.
Intereses legales aplicables en 2026
Para calcular el coste por demora en la devolución de la fianza, se aplica el interés legal del dinero establecido en el Código Civil. En 2026, esa tasa se sitúa en el 3,25%, valor que se ha mantenido constante desde 2023. De este modo, a mayor tiempo que el propietario retenga la fianza sin justificación, mayor será la suma adicional que deberá abonar al inquilino.
Esta fórmula no implica una multa fija, sino un coste variable en función de la cantidad retenida y el número de días de retraso, por lo que el impacto financiero puede acumularse significativamente en demoras prolongadas.
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Recursos para el inquilino ante incumplimiento
En caso de que el propietario no devuelva la fianza ni pague los intereses correspondientes, el inquilino tiene la opción de acudir a la vía judicial para reclamar el dinero junto con los intereses generados. De esta forma, la fianza deja de ser una simple cuestión administrativa para convertirse en una deuda exigible por la justicia.
En definitiva, esta regulación busca equilibrar la relación entre arrendadores y arrendatarios, incentivando la devolución oportuna y transparente de las garantías depositadas al inicio del alquiler.
