Las reformas en el portal o espacios comunes suelen ser motivo de controversia en muchas comunidades de vecinos, especialmente cuando afectan a edificios antiguos donde la accesibilidad se ve limitada por escaleras estrechas, patios complicados o estructuras que dificultan la intervención. No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal protege de manera especial a quienes residen en una vivienda donde habitan personas mayores de 70 años o con discapacidad, estableciendo derechos y obligaciones en torno a ciertas obras de accesibilidad.
En concreto, el artículo 10.1.b) de esta ley señala que las obras necesarias para garantizar ajustes razonables en materia de accesibilidad universal no se pueden tratar como meras mejoras opcionales cuando son solicitadas por propietarios que conviven con personas mayores o con discapacidad. Por ejemplo, la instalación de rampas, ascensores o dispositivos mecánicos que permitan usar adecuadamente los elementos comunes entra dentro de esta categoría.
Un aspecto clave es que estas intervenciones no requieren necesariamente la aprobación previa de la junta de propietarios si el coste que se repercute anualmente a cada vecino, descontadas las ayudas públicas, no supera el equivalente a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. De esta manera, no basta que algunos vecinos se opongan o que parte de la comunidad no vaya a usar las mejoras para que se puedan rechazar.
Además, esta norma permite que las actuaciones de accesibilidad impliquen modificaciones en elementos comunes, títulos constitutivos o estatutos de la finca. En caso de que el presupuesto supere las doce mensualidades, la obra sigue siendo obligatoria siempre que quienes la solicitan asuman la diferencia económica.
Pero la dificultad no es solo económica. En edificios antiguos, cumplir con la accesibilidad puede requerir afectar otras zonas comunes o generar servidumbres sobre propiedades privadas, lo que también está recogido en el artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta disposición obliga a los propietarios a consentir las servidumbres imprescindibles para ejecutar las obras o servicios comunes que garanticen la accesibilidad, aunque reconoce el derecho a ser indemnizados si sufren daños o perjuicios.
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Sin embargo, este derecho no es absoluto. Los tribunales han subrayado que el derecho a la accesibilidad debe equilibrarse con el derecho de otros propietarios a no sufrir graves perjuicios en sus viviendas o elementos privativos. Un ejemplo reciente es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid del 16 de diciembre de 2025, donde se avaló la paralización de la instalación de un ascensor solicitada por vecinos mayores de 70 años debido a que el proyecto afectaba significativamente la habitabilidad de otras viviendas.
Este fallo aclara que, aunque la ley reconoce el derecho a exigir obras de accesibilidad, su aplicación debe ser ponderada para evitar alteraciones desproporcionadas a terceros. La resolución se apoyó en la doctrina del Tribunal Supremo que exige sopesar el derecho de accesibilidad junto con el derecho a la integridad de los elementos privativos de otros vecinos.
Por otro lado, la Ley de Propiedad Horizontal también contempla que la comunidad de propietarios pueda aprobar por mayoría obras o servicios para eliminar barreras arquitectónicas mediante el voto favorable de la mayoría que represente a la mayoría de cuotas de participación, según establece el artículo 17.2. En estos casos, el gasto obliga a todos los vecinos al pago, incluso si supera las doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
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En definitiva, la accesibilidad en los edificios ya no puede considerarse una mejora voluntaria o decorativa sino una obligación legal que puede implicar derramas, acuerdos complejos, negociación de servidumbres e incluso indemnizaciones. Sin embargo, la aplicación concreta de esta obligación debe analizar cada situación particular para valorar el impacto real y buscar soluciones que sean viables, equilibradas y justificadas jurídicamente.
La comunidad de vecinos no puede rechazar de forma arbitraria adaptar el edificio cuando la ley establece esta necesidad, pero tampoco se trata de imponer cualquier proyecto sin evaluar su efecto sobre los demás propietarios. La clave está en encontrar un equilibrio justo entre facilitar la accesibilidad a quienes la necesitan y preservar los derechos legítimos del resto de vecinos.
Imágenes: generadas por Gemini.
