La gestión de una propiedad heredada puede complicarse, especialmente cuando no todos los herederos actúan de forma conjunta, y el escenario se vuelve aún más complejo en un mercado de alquiler con alta demanda y regulaciones estrictas. Esta situación fue objeto de un fallo reciente de la Audiencia Provincial de Málaga, que resolvió un caso donde varias herederas intentaban recuperar un piso alquilado cuyo contrato había expirado, pero el inquilino vulnerable continuaba ocupándolo.
El conflicto surgió en torno a un arrendamiento iniciado en noviembre de 2013, luego prorrogado, y que tras más de siete años continuaba vigente con la presencia del inquilino en la vivienda a pesar de que las propietarias ya no deseaban renovar el contrato. En septiembre de 2021, las herederas enviaron un burofax notificando que no continuaría el arrendamiento, exigiendo la desocupación del inmueble.
Sin embargo, el inquilino se negó a abandonar la vivienda, arguyendo que las demandantes no representaban a todos los copropietarios del inmueble y que su condición de persona vulnerable le protegía ante un posible desalojo. Estas alegaciones fueron rechazadas tanto por el Juzgado de Primera Instancia como por la Audiencia Provincial de Málaga, que confirmaron la obligación del inquilino de desalojar.
Distinción entre acto de administración y acto de disposición clave en el fallo
El tribunal fundamentó su resolución en que la reclamación de un inmueble alquilado por parte de algunos comuneros es considerada un acto de administración, no un acto de disposición del bien común. Esta clasificación implica que no es necesaria la unanimidad de todos los copropietarios para proceder con una acción judicial orientada al interés general de la comunidad hereditaria.
De acuerdo con la doctrina establecida por el Tribunal Supremo y los artículos 394 y 398 del Código Civil, es suficiente que varios comuneros actúen en beneficio común y no exista una oposición expresa del resto para impulsar la recuperación del inmueble. El tribunal descartó así la necesidad de que todos los herederos firmen una reclamación conjunta para reclamar el desalojo.
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Importancia de la ausencia de oposición de otros herederos
Además, la sentencia valoró que las herederas presentaron pruebas suficientes, como la escritura de adjudicación de la herencia que acreditaba su condición de copropietarias. Por su parte, el inquilino no pudo demostrar que algún otro heredero se opusiera formalmente a la reclamación judicial de desalojo, condición que resultó esencial para que el tribunal respaldara la demanda.
En resumen, el conflicto no residía en la existencia de múltiples propietarios, sino en si quienes gestionaban la reclamación actuaban en beneficio de la comunidad o sólo en interés propio. El tribunal concluyó que la acción judicial estaba orientada al interés común de todas las personas involucradas en la coproiedad.
El contrato prorrogado y la validez del burofax de no renovación
El arrendatario también defendió que el documento firmado posteriormente al contrato inicial no era una simple prórroga sino un nuevo contrato de arrendamiento, lo que podría alterar el cálculo de plazos. La Audiencia descartó esta consideración al observar que el documento indicaba explícitamente que se trataba de una prórroga, no de un contrato nuevo. Según el artículo 1281 del Código Civil, los contratos se interpretan siguiendo el sentido literal cuando sus cláusulas son claras y no generan dudas.
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En cuanto a la comunicación enviada por las herederas, el tribunal ratificó que el envío del burofax constituía un preaviso suficientemente válido para manifestar su voluntad de no continuar con el alquiler. Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos requiere un preaviso de cuatro meses, en este caso particular correspondiente a un contrato firmado en 2013, el tribunal aplicó un plazo de 30 días acorde con la normativa vigente entonces, sin que eso afectase la legalidad del proceso.
Se subrayó que no existe una forma especial requerida para notificar la no renovación del contrato, sino que basta con que quede acreditado que el inquilino fue informado de la intención de extinguir el arrendamiento. El burofax cumplió esta función.
Situación de vulnerabilidad no impide el fin del arrendamiento legalmente extinguido
El argumento final del inquilino apelaba a su condición de persona vulnerable, un punto sensible dada la actual crisis habitacional y las medidas sociales para proteger a arrendatarios en dificultades. La Audiencia aclaró que, aunque la vulnerabilidad puede activar acciones sociales para proteger a los inquilinos, por sí sola no basta para extender un contrato de alquiler ya legalmente terminado ni para impedir el desalojo autorizado por ley.
Este criterio no desestima la consideración de la vulnerabilidad en otros contextos, pero en este procedimiento en concreto no justificaba mantener un contrato vencido ni obligar a las herederas a firmar uno nuevo.
Impacto y reflexiones económicas sobre herencias y alquileres
Finalmente, la Audiencia Provincial de Málaga confirmó el desahucio y avaló la decisión del Juzgado de Primera Instancia, pese a que la sentencia todavía podía ser recurrida ante el Tribunal Supremo. Este fallo pone de manifiesto que, aunque la copropiedad entre herederos puede dificultar la toma de decisiones, no bloquea necesariamente la defensa judicial de un bien común.
En términos económicos, esta resolución clarifica que varios herederos pueden defender y reclamar la recuperación de un inmueble alquilado aun sin la unanimidad total, siempre y cuando actúen en beneficio común y no haya una oposición clara del resto de comuneros.
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Imagen: generada por Gemini, Andrés García.
