La Agencia Tributaria ha emitido una resolución que supone un importante cambio para los contribuyentes mayores de 65 años que deseen donar su vivienda habitual a sus descendientes. Según informa La Voz de Galicia, la Dirección General de Tributos ha establecido que estos donantes no tendrán que declarar ni tributar por la ganancia patrimonial que se genere en el IRPF al realizar la donación de su vivienda habitual, una ventaja que hasta ahora no existía y que puede facilitar la planificación familiar del patrimonio.
Esta medida resulta especialmente relevante porque, tradicionalmente, cuando alguien compraba un inmueble hace años a un precio inferior y posteriormente lo donaba o vendía a un precio superior, la diferencia, o ganancia patrimonial, debía incluirse en la declaración de la renta. Por ejemplo, si un particular adquirió una vivienda hace dos décadas por 100.000 euros y actualmente vale 300.000 euros, al regalarla a sus hijos estaría obligado a tributar por esos 200.000 euros de ganancia, aunque no haya recibido dinero efectivo, lo que suponía una carga fiscal inesperada.
Sin embargo, esta nueva interpretación tributaria excluye de gravamen esta ganancia a aquellos mayores de 65 años que donen su casa habitual. De esta forma, la transmisión de la vivienda habitual queda exenta en el IRPF para el donante, quien no tendrá que pagar impuestos por la plusvalía generada. No obstante, esta exención no implica que el receptor, el hijo, esté exento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que deberá afrontar según la normativa autonómica correspondiente.
La notaria Teresa Barea ha explicado que, aunque el donante no tribute en el IRPF, el beneficiario debe preparar el pago del impuesto que grava la recepción de este tipo de bienes. Por lo tanto, no se trata de una cesión totalmente libre de cargas fiscales, pero sí reduce considerablemente la tributación para el progenitor mayor de 65 años.
Condiciones para considerar vivienda habitual
No obstante, no todo es tan sencillo, ya que la consideración de vivienda habitual viene acompañada de requisitos legales estrictos. Para que un inmueble se clasifique como vivienda habitual a efectos fiscales, normalmente debe haber sido utilizado como residencia principal del propietario durante al menos tres años consecutivos, salvo excepciones justificadas.
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Por otro lado, existe una particularidad para los mayores de 65 años que hayan dejado su vivienda habitual—por ejemplo, porque se hayan trasladado a una residencia o se hayan mudado a vivir con sus hijos. En estos casos, la exención sigue vigente siempre que la donación se realice dentro de los dos años siguientes a la fecha en que la propiedad dejó de ser su domicilio habitual.
Esto supone que si un mayor de 65 años se muda actualmente de su casa y quiere donar la vivienda a sus hijos sin tributar en el IRPF, debe formalizar la donación en un plazo máximo de 24 meses para mantener la protección fiscal. Pasado este tiempo, la ganancia patrimonial derivada de la cesión quedaría gravada y tendría que incluirse en la declaración de la renta del donante.
Planificación con cautela
Este plazo es clave para quienes estén pensando en aprovechar esta exención, ya que no respetarlo puede suponer un coste fiscal elevado. Además, hay que tener en cuenta que no se trata de evitar impuestos para el receptor, que continúa obligado al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuyo importe varía según la comunidad autónoma y la relación de parentesco.
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Por otra parte, es importante ser consciente de que vivir sin pagar alquiler en la vivienda familiar puede considerarse en algunos casos como una donación encubierta, como señala el experto inmobiliario Sergio Gutiérrez. Esta situación puede plantear también obligaciones fiscales tanto para quienes viven gratuitamente en el inmueble como para los propietarios.
En definitiva, esta decisión debe valorarse cuidadosamente y contar con asesoramiento profesional para evitar errores o incumplimientos que deriven en sanciones o pagos inesperados.
La nueva interpretación tributaria abre nuevas estrategias legales para la gestión patrimonial intergeneracional, especialmente en un contexto en el que la transmisión en vida puede facilitar la organización y evitar problemas en el futuro.
Imagen: Kaboompics via Pexels
