El mercado del alquiler en España sigue generando tensiones frecuentes entre propietarios e inquilinos, sobre todo al concluir el contrato y abordar el estado de la vivienda. El último caso fallado en Madrid evidencia esta realidad: un arrendador intentó cargar al inquilino reparaciones por un importe superior a 5.000 euros, alegando daños que en realidad forman parte del desgaste habitual por el uso continuado del inmueble.
La disputa surgió a raíz de la entrega del piso el 31 de marzo de 2022, cuando ambas partes firmaron un acta en la que únicamente se consignó un pequeño desconchón en la bañera, ubicado cerca del desagüe, y se facilitó la cuenta donde debía abonar la devolución de la fianza, que ascendía a 850 euros.
No obstante, meses después, la empresa propietaria reclamó formalmente al inquilino el pago de 5.130,56 euros para cubrir múltiples reparaciones. Según explicaron, durante la revisión el inmueble carecía de electricidad, por lo que no fue posible apreciar la supuesta magnitud de los daños en ese momento.
Ante la negativa a devolverle la fianza, el inquilino presentó demanda judicial para recuperarla. Tanto el Juzgado de Primera Instancia número 5 de Alcalá de Henares como la Audiencia Provincial fallaron a su favor de forma unánime, rechazando que los daños fueran responsabilidad del arrendatario.
Fundamentos legales del fallo
La sentencia, emitida el 18 de marzo de 2026, se basa en la legislación vigente que distingue con claridad entre los daños causados por negligencia y el deterioro natural que genera el uso diario de la vivienda:
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- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): establece que el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en condiciones habitables a menos que el daño derive de la culpa del inquilino.
- Artículo 1561 del Código Civil: obliga a devolver la propiedad en buen estado, exceptuando el desgaste resultante del uso ordinario.
- Artículo 1555 del Código Civil: exige al inquilino cuidar la vivienda como un «diligente padre de familia», pero para reclamar indemnización se requiere demostrar abuso o negligencia, algo que no se acreditó en este caso.
Respecto al desconchón en la bañera, el tribunal concluyó que este tipo de desperfecto es habitual por el paso del tiempo y el uso habitual, señalando que podrían aparecer fenómenos como oxidación sin que ello implique un mal uso o un daño intencional.
Importancia de las pruebas y la documentación firmada
La entidad propietaria argumentó que la ausencia de electricidad durante la inspección impidió detectar los daños, pero la jueza consideró que el hecho de que ambas partes anotaran el pequeño desconchón implica que utilizaron algún sistema de luz. Por lo tanto, si existieran daños serios por más de 5.000 euros, deberían haberse identificado también entonces.
El documento firmado en la entrega del piso, que solo mencionaba la pequeña rotura en la bañera y no otras averías, fue clave para el valor probatorio ante el tribunal.
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La fianza y su función legal
Según el artículo 36 de la LAU, el propietario solo puede retener la fianza si existen desperfectos demostrados o deudas pendientes. Ante la ausencia de pruebas fehacientes que acreditaran responsabilidad del inquilino en las reparaciones reclamadas, la justicia ordenó devolver la totalidad de la fianza.
De esta forma, el casero no pudo quedarse con ninguno de los 850 euros ni exigir compensación adicional.
Conclusiones para el mercado de alquiler
Este fallo reafirma que la fianza no se puede utilizar como un fondo para renovar la vivienda tras el alquiler, sino que está destinada a cubrir daños que efectivamente se hayan originado por culpa del inquilino. El desgaste provocado por el uso cotidiano debe asumirse como parte del negocio del alquiler y no repercutirse al arrendatario.
En resumen, la carga de la prueba recae sobre el propietario para acreditar negligencia o daños intencionados, y este caso sirve como referencia para evitar reclamaciones desproporcionadas que solo generan conflictos jurídicos y económicos innecesarios.
