En un momento en que el mercado inmobiliario español vive un auge histórico, con un crecimiento de la inversión superior al 30 % respecto al año anterior, surgen nuevas prácticas que buscan maximizar la rentabilidad sin necesidad de comprar propiedades. Una de las fórmulas más destacadas es el «rent to rent», una estrategia que consiste en alquilar viviendas completas para luego subarrendar sus habitaciones por separado.
Rocío es una inversora experimentada que aprovecha esta dinámica con gran éxito: gestiona 75 habitaciones en régimen de subarriendo, además de mantener en paralelo cinco viviendas alquiladas de forma tradicional. En una entrevista reciente en el pódcast Libertad Inmobiliaria, conducido por Carlos Galán, Rocío desveló los secretos que sustentan su negocio y la razón por la que esta modalidad está ganando popularidad.
Claves del «rent to rent» y cifras que convencen
El mecanismo es simple pero rentable. Primero se arrienda un piso completo a su propietario, a un precio ligeramente superior al que podría obtener habitualmente. A cambio, se ofrece al dueño la tranquilidad de no tener que lidiar con inquilinos ni tareas de mantenimiento. Posteriormente, se subarriendan las habitaciones de forma individual, obteniendo un margen económico considerable.
En el caso de Rocío, cada piso le proporciona un margen neto mínimo de 410 euros al mes. El desembolso inicial para acondicionar y amueblar cada vivienda ronda los 3.000 euros, una inversión que amortiza completamente entre seis y siete meses. Para Rocío, el equipamiento del apartamento debe incluir todo lo necesario para facilitar la vida al inquilino desde el primer día, incluso elementos básicos para cocinar, sin incurrir en gastos excesivos.
El inmueble ideal para el negocio
Uno de los retos reside en convencer al propietario original. La oferta de una renta algo superior y la gestión integral del piso suelen ser argumentos decisivos para que cedan la propiedad en alquiler completo. Rocío ha identificado que el activo más rentable para este modelo suele ser un piso situado en un barrio obrero, con tres habitaciones y un salón que se habilita como cuarta estancia. Normalmente, son edificios sin ascensor que requieren reformas leves y económicas; la única condición indispensable es que el baño esté en buenas condiciones, sin necesidad de inversiones elevadas.
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Ejemplo práctico: mercado inmobiliario en Bilbao
Bilbao es el escenario habitual donde Rocío aplica su estrategia. Allí, un piso con las características mencionadas se alquila a su propietario por unos 950 euros al mes. A su vez, cada una de las habitaciones se subarrienda a 400 euros, lo que se traduce en unos ingresos brutos aproximados de 1.600 euros mensuales. Tras descontar los gastos habituales, principalmente suministros, el beneficio neto consolidado ronda los 410 euros por vivienda, el equivalente a lo que se obtiene por el subarriendo de una habitación.
Este margen es crucial para la estabilidad del negocio, ya que permite absorber períodos en los que alguna habitación quede vacía sin que ello comprometa la rentabilidad total del piso.
Un modelo accesible y escalable
Aunque Rocío comenzó su trayectoria comprando viviendas, reconoce que para quienes no cuentan con capital inicial elevado, la gestión mediante rent to rent puede ser una puerta de entrada factible para generar ingresos constantes desde el principio. «Gestionar habitaciones no es muy complicado; basta con conocer bien los pasos y aprender de los errores», señala.
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Así, este sistema se convierte en un método con baja barrera para crear flujo de caja, acelerar el ahorro y preparar la entrada para una futura inversión inmobiliaria propia.
En definitiva, el modelo rent to rent, ejemplificado por la experiencia de Rocío, refleja cómo se pueden aprovechar los desequilibrios del mercado de alquileres para construir un negocio rentable y accesible, en un contexto de crisis habitacional y subida generalizada de los precios.
