Una situación habitual en las comunidades de propietarios ha saltado a la esfera judicial. Un vecino dueño de varios locales comerciales en la planta baja de un edificio se negó a aportar dinero para la derrama aprobada por la comunidad destinada a sustituir la antigua caldera central. Su argumento se basaba en que jamás había utilizado el sistema de calefacción ni tenía instalada la infraestructura en sus locales, por lo que, según los estatutos del edificio, quedaba exento del pago.
Inicialmente, el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Siero le dio la razón y lo exoneró de abonar la derrama. Sin embargo, esta decisión fue revocada posteriormente por la Audiencia Provincial de Oviedo en una sentencia del 24 de septiembre de 2025, que ordenó al propietario contribuir al coste.
El fallo judicial se fundamenta en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece que las obras de mejora que incrementan el valor de la finca deben ser asumidas por todos los comuneros. La caldera reemplazada había agotado su vida útil y su sustitución no se consideró un gasto de mantenimiento ordinario, sino una mejora estructural que eleva el valor global del edificio. La sentencia también remarca que el local comercial tiene la posibilidad futura de conectarse al nuevo sistema de calefacción, lo que añade un beneficio potencial para el propietario.
Este caso refleja el cambio jurisprudencial experimentado en los últimos años. Hasta 2018, la doctrina protegía firmemente las exenciones de locales comerciales o viviendas que literalmente no usaban un servicio comunitario, tanto para gastos ordinarios como extraordinarios. Por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de junio de 2011 establecía que si el estatuto del edificio eximía dicho gasto, esta exoneración era plena.
Todo cambió con la sentencia 381/2018 del Tribunal Supremo en junio de ese año, la cual sentó un precedente crucial al dictaminar que en los casos de obras que constituyen mejoras importantes —como adaptar el edificio con ascensores accesibles en planta baja— los locales exentos también deben participar en el pago. Se aclaró que la exención se aplica únicamente a gastos de mantenimiento y consumo ordinario, pero jamás a gastos que supongan una modernización o mejora sustancial del inmueble.
More Read
Desde entonces, la jurisprudencia ha ido ampliando esta interpretación. En materia de eficiencia energética y adecuación a regulaciones técnicas vigentes, los acuerdos que implican sustituciones o actualizaciones importantes requieren aprobación por mayoría simple en junta de propietarios, conforme al artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y una vez aprobado dicho acuerdo, es vinculante para todos.
La Audiencia Provincial de Oviedo y, más recientemente, la Audiencia Provincial de Cantabria en 2026 han confirmado esta línea jurisprudencial, dejando claro que la condición de no usar un servicio no garantiza a un propietario quedar exento de contribuir a mejoras obligatorias de la finca, como la renovación de la caldera comunitaria.
Así, la obligación de afrontar la derrama responde a la necesidad legal y técnica de mantener el edificio en condiciones óptimas y actualizadas, lo que beneficia globalmente a todos los comuneros. En consecuencia, la factura de estas inversiones estructurales debe repartirse entre todos, aunque alguno de ellos no tenga conexión inmediata o uso directo del servicio.
More Read
Este caso supone un precedente importante en el ámbito de las comunidades de vecinos y subraya la importancia de distinguir claramente entre gastos ordinarios y mejoras, delimitando la responsabilidad de los propietarios en aras de la preservación y modernización integral del inmueble.
